Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm: Đã đến lúc mua nhà!

10/04/2013

(Thời báo Kinh Doanh) - Đây là lời khuyên đưa ra từ Ts. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, trong bối cảnh địa ốc vẫn rối như tơ vò hiện nay. Bên cạnh đó, Ts. Liêm cũng chỉ ra một số điểm cốt yếu hiện nay của nền bất động sản (BĐS) nước nhà trước sự cần thiết can thiệp đúng mực của cơ quan quản lý vĩ mô.

Với bối cảnh nền kinh tế hiện nay nói chung cũng như tình hình diễn biến của thị trường BĐS nói riêng, theo ông, chúng ta (Nhà nước, Chính phủ cũng như các cơ quan quản lý vĩ mô) nên giải cứu hay buông cho BĐS tự rơi?

 

Câu hỏi này có liên quan đến mối quan hệ giữa Nhà nước và thị trường mà từ trước đến nay đã có 4 trường phái kinh tế học lớn đưa ra các luận điểm khác nhau. Trả lời của tôi dựa trên quan điểm hiện đại được các tổ chức quốc tế như Liên hiệp quốc, Ngân hàng Thế giới… chấp nhận, là: Nhà nước và thị trường đều có chỗ mạnh, chỗ yếu riêng, chỗ mạnh của bên này có thể bù đắp cho chỗ yếu của bên kia.

 

Nhà nước không nên can thiệp vào các hoạt động thị trường nhưng phải bảo đảm trật tự thị trường, ngăn chặn tích trữ đầu cơ, phát triển bong bóng và kiểm soát, xử lý các ngoại ứng (externalities) có hại của thị trường, như gây ô nhiễm…

 

Trong mấy năm khởi đầu Thế kỷ XXI, thị trường BĐS nước ta vốn mang nặng tính tự phát (Luật Kinh doanh BĐS mới ban hành năm 2006) lại cộng thêm tình trạng thiếu minh bạch ngày càng nặng nề, nên đã tiến vào giai đoạn phát triển bong bóng rất nguy hiểm mà không được cảnh báo.

 

Đến khi tốc độ tăng trưởng kinh tế nước ta bị chậm lại, GDP đang tăng trưởng ổn định hàng năm 7 - 8%, thì từ năm 2008 suy giảm dần đến nay còn 5%, nên bong bóng BĐS bắt đầu "xì hơi" và nay sắp "hết hơi", gây tác động lan tỏa bất lợi đến nhiều thị trường quan trọng khác của nền kinh tế.

 

Trước tình hình đó, Nhà nước buộc phải can thiệp để giảm nhẹ mức độ nghiêm trọng của hậu quả xấu này. Tuy vậy cần nói rõ, Nhà nước chỉ can thiệp để "giải cứu" (theo ngôn ngữ báo chí) thị trường BĐS chứ không phải "giải cứu" từng nhà kinh doanh BĐS. Đây là hai việc khác nhau không nên lẫn lộn. Đã làm kinh doanh thì lời ăn lỗ chịu, đối diện với rủi ro. Đó là quy tắc trò chơi nghiệt ngã của thị trường.

 

Ông đánh giá thế nào về giải pháp nhà ở xã hội mà Bộ Xây dựng chủ trương xây dựng trong tổng thể các phương án giải cứu nền địa ốc nước nhà? Có ý kiến cho rằng phát triển và tạo điều kiện thuận lợi về mua, cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội là một chính sách kịp thời, mang tính nhân sinh (vì mục tiêu an cư lạc nghiệp) và cần phải gấp rút thực hiện, ông nhận định điều này ra sao?

 

Luật Nhà ở năm 2005 đã có Mục 4 (Chương 3) gồm 13 điều quy định về nhà ở xã hội. Luật không định nghĩa rõ ràng tính chất của nhà ở xã hội, mà chỉ quy định về quy hoạch và các tiêu chuẩn thiết kế, điều kiện ưu đãi cho bên phát triển về đất và thuế, nêu rõ các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã

hội (nếu thuê mua thì phải trả ngay 20% giá trị ngôi nhà).

 

Từ đó đến nay đã 7 năm, nhưng trên thực tế chỉ mới có một số dự án nhà ở công nhân, nhà trọ sinh viên dùng vốn ngân sách. Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ Đầu tư nhà ở vẫn chỉ là các khái niệm! Nay Bộ Xây dựng muốn xúc tiến chương trình phát triển nhà ở xã hội như một phương án "giải cứu" thị trường BĐS, thế nhưng trước hết cần làm rõ nhà ở xã hội là gì?

 

 

Ts. Phạm Sỹ Liêm Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

 

Thế giới có một số cách hiểu không hoàn toàn giống nhau về nhà ở xã hội (social housing), có nước thì nhà ở xã hội chính là "nhà ở công" (public housing). Vậy nhà ở xã hội của Việt Nam cụ thể là gì, cho đến nay tuy Luật nói thế nhưng trong thực tế vẫn chưa thực sự rành mạch nên "danh bất chính, ngôn bất thuận".

 

Ở Trung Quốc, người ta không gọi là "nhà ở xã hội" mà là "nhà ở cho gia đình thu nhập thấp" (low income housing), bao gồm hai loại: nhà ở công cho thuê giá rẻ (liêm tô phòng) và nhà ở "kinh tế thích dụng", tức là nhà giá thấp mua bán có điều kiện.

 

Nếu nhà ở xã hội nước ta theo Bộ Xây dựng cũng bao gồm hai loại nhà như thế thì không rõ chính sách đưa ra đã đủ độ thông thoáng và sức thu hút các lực lượng thị trường tham gia phát triển hay chưa, vì họ có tham gia thì chính sách mới tác động đến thị trường. Nếu tác động đủ mạnh thì nhà ở xã hội là một lối ra tốt có thể giảm bớt khó khăn cho thị trường BĐS nước ta hiện nay.

 

Cá nhân ông có đề xuất góp ý ra sao về công cuộc vực dậy địa ốc?

 

Tình trạng thị trường suy thoái là thách thức lớn đối với nền kinh tế, nhưng cũng là cơ hội cho các nhà làm chính sách cùng với giới học thuật đánh giá các thiếu sót, sơ hở trong chính sách, trong các văn bản pháp quy, chấn chỉnh tính tự phát của thị trường, tăng thêm tính chuyên nghiệp cho các chủ thể thị trường, chuẩn bị cho giai đoạn hồi phục sắp tới.

 

Trước mắt có ba giải pháp có thể giảm bớt khó khăn cho thị trường: một là xúc tiến phát triển phân khúc nhà ở phổ cập (affordable housing), là loại nhà thương mại giá thấp bán cho mọi đối tượng có nhu cầu và có khả năng thanh toán, chủ yếu là tầng lớp thu nhập trung bình và cả người mua đi bán lại hay mua cho thuê; hai là Nhà nước trợ cấp một nửa lãi suất tiền vay ngân hàng để hộ thu nhập thấp có thể vay được tiền mua nhà phổ cập; và ba là xúc tiến hình thành các quỹ đầu tư BĐS (quốc tế gọi là quỹ tín thác đầu tư BĐS - Real Estate Investment Trust/REIT) nhằm thu hút các nguồn vốn đầu tư lẻ trong xã hội đang rời bỏ thị trường vàng (đã bị cấm), thị trường chứng khoán đang ảm đạm và cả các quỹ tiết kiệm với lãi suất tiền gửi đang sụt giảm.

Quỹ này chủ yếu rót vốn phát triển phân khúc nhà thương mại cho thuê.

 

Ngoài ra, tôi cũng có lời khuyên đến những người có tiền muốn mua nhà để ở rằng không nên cân nhắc chờ đợi nhà giảm giá nhiều hơn nữa, mà nên với sự tư vấn pháp lý của các luật sư, tìm mua loại nhà đã hoàn thiện cả nội ngoại thất có thể ở ngay. Lý do là mua bây giờ thì dễ chọn được nhà ưng ý, còn chờ lúc giá hạ đến đáy thì tuy bớt được một ít tiền nhưng lại phải cạnh tranh với rất nhiều người mua khác.

 

Gia Lộc thực hiện

Các phản hồi
Gửi bình luận của bạn
Mã HTML

Quảng cáo